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地产股为何疯涨?答案令人震惊

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最近一周多时间,A股在上证指数3400点的关前遇阻,大盘甚至有岌岌可危的迹象。但在这敏感的时刻,万科突然连续两天大涨,引发了市场对地产股的再认识。

 

事实上,在香港上市的“内房股”早已经涨得不像样子了。比如融创中国的走势是这样的(周K线,下同):

 

碧桂园的走势是这样的:

 

中国恒大的走势是这样的:

 

龙湖地产的走势是这样的:

 

也就是说,在过去半年内,以开发住宅为主的大型房企的股价,在香港市场普遍上涨了三到五倍!

 

那么问题来了:过去半年是国家不断收紧楼市调控的时期,楼市正在逐步降温。现在,调控已经扩展到了东北地区和西部地区,在这种情况下,为什么地产股还这样牛?

 

前两天,我们团队的“财经韬略(ID:tttmoney8)”用国家统计局刚刚公布的数据,分析了目前住宅市场的面临的危险状况(点击查看)。一言以蔽之——由于去库存太猛,目前全国商品住宅的平均消化周期只有3个多月了;整体而言,商品房(包括写字楼、商业物业)的平均消化周期也只有5个多月了。但“办公楼”和“商业营业用房”的消化周期仍然非常长,分别是10.6个月和18.4个月。

 

也就是说,住宅类开发商到了继续补库存的阶段(当然,局部的过剩仍然存在)。

 

但这远远不是房地产龙头股大涨的理由。

最核心的理由,是地价的快速上涨,让土地储备庞大的房企内在价值上升显著。

 

比如某房企今年中期披露,他们拥有719块土地,分布在全国220多个城市,如果全部建成房子,就是2.76亿平方米。其中在一二线城市的土地储备,占原值的70%以上。最令人震惊的是,这个开发商在一二线城市的土地储备平均楼面地价只有2200元;在三线城市的土地储备,其平均楼面地价只有996元。

 

一个国际大投行给这家房企做了一个估算,这家房企拿下上述土地的时候花费是4580亿元,但现在的价值已经上升到了9000亿元以上。也就是说,这家房企的内在价值上升了4500亿元,但它的总市值目前只有3000亿元(人民币)左右。

 

不要以为这个开发商有显著的“捂地”行为,以我的观察,这是一家以快速开发、快速销售为特征的房企,产品也多是针对刚需、改善型需求,很少搞特别高端的楼盘。但由于过去一两年地价上涨太快,所以它拥有的土地储备价值迅速翻倍!

 

而这,才是大房企股价飙升的重要原因。

 

此外,还有三个因素不容忽视:

 

1、有大房企准备回归A股,需要融资降低负债率,是一个重要的刺激因素。其实,所有的房地产股都有市值维护的需要,这有利于企业形象,更有利于融资。

2、融创中国通过跟万达的交易,突然拿到大量廉价土地,是另外一个刺激因素。

3、别忘了,万科里还有两个保险公司大股东,他们未能进入万科董事会,而且目前保险销售不理想,套现的压力较大。不排除有人拉万科股价,为未来的协议转让做准备。

 

上图是今年前7个月,大房企拿地情况的统计。至少到目前,大家仍然拼命加杠杆,拼命增加土地储备。

 

以前拿的土地,显然是赚到了(他们需要向国家缴纳土地增值税)。但今年拿的土地最终能否升值,就要看国家未来的货币政策了。昨天央行公布了广义货币M2的数据,再创新低。但我此前讲过M2已经失真,中国的货币没有那么紧,当然也没有放松。

 

不过从开发商目前拿地的劲头看,他们仍然赌货币政策的适度宽松。

我的看法是:由于经济未能完成转型,货币政策不具有全面收紧的条件,所以至少今年拿地的开发商,未来仍然有较大几率赚钱。

 

还是那句话:如果国有企业、地方政府的投资,仍然不能降低到全社会投资的20%以下(目前是40%),货币超发就很难避免。原因很简单,不断有窟窿需要央行来填补。

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